Etre propriétaire d’une villa ou une maison bâtie constitue l’ultime rêve de chaque Togolais. Cela explique, entre autres raisons, les cas de multiples ventes d’un seul et même terrain ainsi que toutes les autres malversations qui conduisent aux litiges fonciers avec des procédures judiciaires dont les dépenses viennent s’ajouter à l’argent initialement déboursé pour acquérir le terrain. Quelles sont les 10 questions à se poser pour minimiser les risques de litiges fonciers.
Contrairement à certains pays de la région, la terre au Togo n’appartient pas à l’Etat, mais plutôt aux collectivités privées (généralement les familles). Toutefois, le régime foncier est déterminé par l’Etat qui a pris des textes de lois dont la loi N°2018-005 du 14 juin 2018 portant code foncier et domanial au Togo.
Lire aussi : Togo- Épidémie de choléra : déjà 4 morts
Suivant les dispositions de ce nouveau code foncier, « tout transfert de droit de propriété immobilière en zone urbaine, périurbaine ou rurale est subordonnée, sous peine de nullité absolue du contrat, à l’immatriculation de l’immeuble qui en est l’objet » (art. 161).
Cela veut dire que désormais, avant de vendre ou d’acheter un terrain, il faut que ce terrain ait un Titre Foncier. Seulement tous les professionnels (juristes, géomètres, sociétés immobilières, cadastre) intervenant dans la chaîne de transaction sur les immeubles savent que l’application immédiate de cette disposition est impossible. Le ratio immeuble immatriculé par rapport aux immeubles non immatriculés est trop faible.
Cependant le Titre foncier est la meilleure garantie qui évite à l’acquéreur les éventuels problèmes souvent rencontrés a posteriori. Par conséquent la 1ère question à poser, c’est demander si le terrain dispose d’un Titre Foncier.
Au regard de l’effectif réduit des immeubles disposant de TF, il est préférable d’analyser les cas des terrains non immatriculés.
Lire aussi : Elim CAN 2025 (J3&J4) : Les 25 des Eperviers face à L’Algérie
Les questions à se poser ont trait à trois (03) grands ensembles : la situation géographique du terrain, la situation juridique du terrain et la qualité des vendeurs.
- Le terrain est-il situé dans une zone urbaine, périurbaine ou rurale ?
Selon la zone de situation, le traitement qui sera fait par les services du cadastre est différent.
- Le terrain est-il situé dans une zone d’habitation, une zone d’équipement, une zone inondable ou une réserve administrative ?
- Le terrain fait-il partie d’un domaine loti ?
- le terrain a-t-il été visé par un géomètre agréé ?
Sur ces 4 premières interrogations, il est important de s’approcher des services du cadastre et/ou s’assurer les services d’un cabinet de géomètre agréé qui aidera à les résoudre.
- Quels sont les documents qui attestent l’origine et la propriété du terrain ?
- Est-ce qu’il s’agit d’un terrain appartenant à une collectivité ? ou à des héritiers à qui le partage n’est pas encore effectué ? ou une seule personne identifiée ?
- L’interlocuteur qui propose la vente du terrain est-il propriétaire lui-même ? Est-il mandataire d’une collectivité ?
Sur cet aspect, il faut noter que l’administrateur des biens d’une succession n’a pas la qualité pour vendre un terrain. Il lui faut un mandat spécial à cet effet.
- Il faut vérifier l’authenticité des documents produits par le vendeur
- Cela passe par les services d’un cabinet de notaire auprès de qui toutes les transactions relatives aux immeubles doivent se faire. (art. 163 Code foncier et domanial).
- Il faut entamer dans les plus brefs la procédure d’immatriculation de l’immeuble.
Lire aussi : Togo- Savanes : vers une saison maraîchère incertaine
Loin d’être exhaustive, cette liste de 10 questions peut être déterminante pour réduire significativement le nombre de litiges fonciers pendant devant les tribunaux et les cours d’appel du Togo.
